建売住宅の「仲介物件」と「売主物件」のメリットとデメリット、その違いとは？

新築一戸建て（建売住宅）には、どの仲介業者（不動産会社）からでも購入できる「仲介物件」と、売主（分譲会社）から直接購入する「売主物件」があります。

仲介物件である新築一戸建ては、実は、どの仲介業者からでも購入することができるのです。

そこで今日は、新築一戸建ての「仲介物件」と「売主物件」のメリットとデメリット、その違いについて書いてみたいと思います。

このことを知っていたら、マイホームとして新築一戸建ての購入を検討するときに、役に立つと思います。参考にしてください！

新築一戸建て（建売住宅）の情報が、あなたの手元に届くまでの流れには二通りの方法があります。

ひとつめは、売主が直接販売しないで仲介業者を介して販売する方法です。

ふたつめは、売主が仲介業者を介さず直接販売する方法です。

売主が直接販売しないで仲介業者を介して販売する新築一戸建ては「仲介物件」と言われていて、購入を検討しているあなたは、どの不動産会社（仲介業者）からでも購入することができます。

この販売方法で、あなたが新築一戸建て情報を知るまでの流れは

１．新築一戸建ての売主（分譲会社）は
２．新築一戸建て情報を「レインズ」に登録することで
３．販売に協力してくれる不動産会社（仲介業者）に広く情報を提供し
４．不動産会社（仲介業者）は、各種広告媒体に情報を掲載することで
５．購入希望者を募集します
６．仲介業者の広告媒体を見たあなたは、その情報を知ることになります

※レインズとは、
不動産業者しか見ることができない不動産情報のネットワークデータベースのことです

※各種広告媒体とは、
SUUMOやHOME’S、アットホームなどのポータルサイトや自社ホームページ、新聞折込チラシ、ポスティングチラシ、不動産情報雑誌などのことです

売主が仲介業者を介さないで直接販売する新築一戸建ては「売主物件」と言われていて、購入を検討しているあなたは、売主から直接購入することになります。

この販売方法で、あなたが新築一戸建て情報を知るまでの流れは

１．新築一戸建ての売主（分譲会社）は
２．新築一戸建て情報を「レインズ」に登録しません
３．売主（分譲会社）は、各種広告媒体に情報を掲載することで
５．購入希望者を募集します
６．分譲会社の広告媒体を見たあなたは、その情報を知ることになります

※売主が直接販売している新築一戸建ては「仲介業者」では紹介できないことを意味しています。

新築一戸建てが「仲介物件」の場合、あなたが行き着くところは、その物件を仲介している不動産会社です。

ただ、仲介の不動産会社へ行き着くまでの媒体が、SUUMOやHOME’S、アットホームなどのポータルサイトか、不動産会社のホームページか、新聞の折り込みチラシやポスティングチラシか、などの違いだけだと思います。

仲介の不動産会社が、その新築一戸建ての情報を入手したのは、ほとんどの場合「レインズ」からですので、どの不動産会社でも同じ情報を見ていることになります。

ですから、あなたが見付けた新築一戸建ては、大手の不動産会社でも、中堅の不度さん業者でも、街の小さな不動産屋さんでも、取り扱うことができるのです。

もちろん、会社によってサービスや信用度、接客の質などは違う、と言うことは言うまでもないと思います。

あなたが気になる新築一戸建てが「仲介物件」なのか「売主物件」なのかを見分ける方法は、各種広告媒体の中に有る「会社概要」や「取引態様」「取引形態」の項目を見れば確認できます。

「会社概要」や「取引態様」「取引形態」の項目に
＜仲介＞、＜媒介＞と記載が有れば「仲介物件」です。
＜売主＞と記載が有れば「売主物件」です。

SUUMOやHOME’S、アットホームなどのポータルサイトで同じ物件が複数掲載されていたら、ほとんどの場合「仲介物件」です。

それぞれの仲介業者が、売主（分譲会社）に許可を取って、それぞれが掲載していますので、どの不動産会社（仲介業者）に問い合わせても対応してくれます。

仲介物件と売主物件の違いが分かると、その違いを理解することで、あなたに合った選択ができるようになります。

そこで「仲介物件」と「売主物件」の、それぞれのメリットとデメリットについて書いてみたいと思いますので、その違いを念頭に選択してください。

売主物件は、売主と直接取引（値引き交渉や条件交渉）をするので、問い合わせや交渉などの回答が早く、仲介業者を介すことが無いので仲介手数料は必要ありません。

また、売主物件は全て自社物件ですので、構造をはじめ、内装や外装、設備、仕様などの正確な情報を把握して販売しています。

ただし、売主物件の場合、自社物件しか取り扱っていない不動産会社が多いので、紹介を受けられる物件が限られることがデメリットに挙げられるでしょう。

新築一戸建ての仲介物件を探す場合、取り扱っている不動産会社は様々な物件を扱っているので、多くの選択肢（物件）から探すことができることがメリットです。

また、第三者の立場（仲介の立場）から客観的なアドバイスをもらうことや、売主との条件交渉（値引き交渉など）を依頼することができます。

一方で、仲介物件は、売主が直接販売を行わず、仲介会社を介するので、売買契約の成立時に仲介手数料が発生します。

また、様々な売主の物件を扱っているので、それぞれの物件の構造や仕様について、詳しく把握していないケースがあることが懸念される部分です。

◆仲介物件の場合、
売主には販売活動費用は少なくて済みますが、仲介手数料が必要
仲介物件価格（Ａ）＝販売価格＋仲介手数料

◆売主物件の場合、
売主には販売活動費用が必要になりますが、仲介手数料は不要
売主物件価格（Ｂ）＝販売価格＋販売活動費用

仲介物件は「仲介手数料がかかるからもったいない」と考える人もいますが、売主物件も販売活動のコストはかかりますので、既に上乗せされた価格で販売されています。

ですから、上記の計算式のように（Ａ）と（Ｂ）の比較と、それぞれのメリット・デメリットも考慮したうえで、どちらを購入するのかを検討してください。

◆仲介手数料は
成約本体価格×3％＋6万円＋消費税で上限額が計算できます。

◆売主の販売活動費用は、売主毎で違いますが、
多くの割合を占めるものとしては、広告費（新聞折込み・ポスティングチラシ、ポータルサイト掲載費）、そして人件費などです。これは、かなり高額になるのです。