私道と公道と公衆用道路の違いとは？私道の通行・掘削承諾書を取得るときの注意点

「公衆用道路」は「公（おおやけ）」という字が付いているので「公道」と勘違いしてしまいそうですが、必ずしも公共の物とは限らないのです。

そもそも「公衆用道路」は不動産登記規則で定義される23種類の地目の内の一つであって、公道私道の区別で使われるものではありません。

不動産登記事務取扱手続準則では
「道路法による道路であるかどうかを問わず一般交通の用に供する道路」としているので、高速道路、国道、県道、市町村道だけでなく、農道、林道も「公衆用道路」になり、個人の所有である「私道」であっても「公衆用道路」として登記されている道が多いのです。

つまり私道が「公衆用道路」と登記されていても、あくまで個人の所有ですので、その道に権利を持たない第三者が勝手に利用することはできません。

分かりやすく言うと、徒歩による通行も含め、自動車での通行や、工事車両の通行を制限される可能性があるということです。

つまり、建物を建築する場合に上下水道管などを、その私道に埋設しなければならない場合、私道の所有者から拒否される可能性もあるのです。

そこで必要になってくるのが「私道の通行・掘削の承諾書」です。

他人が所有している私道にのみ面している土地、あるいは土地付き一戸建てを購入する場合や、公道に面しているが上下水道管などが私道に埋設されている場合は、私道の所有者から私道の通行や掘削などに対して制限を受けることがあります。

そこで、その私道を自由に通行したり、上下水道管などを交換したり修繕するときに私道を掘削したり工事車両が通行することについて、事前に私道所有者から承諾を得ておくことが必要になります。

一般的には「私道の通行・掘削承諾書」という書類を、売主と私道の所有者との間で作成してもらい、それを買主が引く継ぐことになります。

ここで注意して欲しいことは、契約締結前に承諾書の取得ができることが最善なのですが、契約書の特約条項に承諾書の取得を停止条件や解除条件を付す場合、契約締結前に売主のみ、あるいは売主と仲介会社とで私道所有者へ承諾書の交付について打診しておくことです。

事前に打診することで、特に問題なく取得できそうなのか、あるいは、できないなのか。できるとしても承諾料を請求されそうなのかが分かります。

とは言え、不動産取引の経験がない売主様にとっては何をどうしたらいいのかが分からないと思いますが、仲介会社が誘導してくれますので安心してください。

承諾書の取得ができないことで契約が白紙解除になってしまったら、今までの努力が無駄になってしまいます。

承諾書の内容としては、次の4点を押さえておくことが重要になります。