住宅ローン斡旋手数料は支払う必要はありません!国土交通省の見解は処分の対象に!?

住宅ローン斡旋手数料は支払う必要はありません!国土交通省の見解は処分の対象に!? 不動産売買のトラブル

一部の不動産業者(仲介業者)が買主様に請求している「住宅ローン斡旋手数料」という購入の諸経費があります。

「住宅ローン斡旋手数料」のほか「住宅ローン申込代行手数料」「融資斡旋手数料」「ローン申込代行手数料」「ローン代行事務手数料」等々、不動産業者によって名称は違いますが、その内容は全て同じものです。

 

マイホームを購入するときに住宅ローンを利用する人は多いと思いますが、その際、不動産業者から「住宅ローン申込代行手数料」なるものの請求されて支払ってしまった人は少なくないと思います。

マイホームを購入する人のほとんどが住宅ローンを利用するので、その申込みは取引を円滑に進めるための手続きですので不動産業者が手伝ったり代行する業務は仲介手数料に含まれています。

わざわざ、金銭を請求してまで行うような作業ではないのです。

 

そこで今日は、「住宅ローン斡旋手数料は支払う必要はありません!国土交通省の見解は処分の対象に!?」について書いてみたいと思います。

 

「住宅ローン斡旋手数料」とは、「買主に代わって住宅ローンの申込手続きを行うための手数料」として不動産業者が請求してくる手数料のことです。

その相場は、仲介手数料の上限額のように法律で決まりがあるわけではないので。不動産業者によって、55,000円、110,000円、165,000円のようにバラバラですが、不動産業者が提示する購入諸費用明細に「住宅ローン斡旋手数料」的な課目があれば注意してください。

 

ほとんどの場合、支払う必要のない費用ですので、もし、その課目が記載されていたら、当り前に支払うものだと思ってしまい支払ってしまうでしょう。

ただし、金融庁の法令解釈を知っていれば、対応ができると思います。

 

金融庁の法令解釈

「金銭の貸借の媒介」を業として行う場合、つまり「住宅ローンなどの紹介や斡旋」を商売として金銭を受け取る場合は「貸金業の登録」「金融機関の代理店登録」あるいは「銀行代行業」の許可を得ることが必要になります。

不動産業者が、業(商売)として消費者にローン代行手数料を請求するなら、貸金業登録、代理店登録、銀行代理業の許可必要となります。(もしくは全て)

 

もし、住宅ローン斡旋手数料を請求されたら、「貸金業の登録はしていますか」「内閣総理大臣から銀行代理業の許可を受けていますか」と確認をしてください。

 

住宅ローン斡旋手数料は違法 国土交通省

宅建業法では不動産仲介の成功報酬(仲介手数料)としては「上限額を成約本体価格×3%+6万円+消費税」と定めています。

しかし、仲介手数料以外に「住宅ローン斡旋手数料」を請求することが違法かどうかについては、どこにも明示されていませんでしたが、

令和4年7月26日付の住宅新報に、関東の不動産会社が国土交通省に法令照会を行ったときの記事が掲載されていました。

 

その内容は、国土交通省の見解として「仲介手数料とは別にローンあっせん手数料を受領することは法令に抵触する可能性がある」というものです。

 

令和4年7月26日付の住宅新報の記事を一部抜粋して引用します

不動産売買における媒介(仲介)時に、宅地建物取引業者が買主に対して売買代金の融資に向けたあっせん、媒介、取り次ぎを行う〝ローンあっせん等〟は、宅建業の現場で広く行われていることだろう。

しかし、その際の報酬の内容などによって、法令に抵触する可能性があることは十分に認知されているのだろうか。

4月28日付で国土交通省不動産・建設経済局不動産業課が提示した法令照会への回答は、この〝ローンあっせん等〟の宅建業法上の位置付けに関する同省の見解を明確化したものと言える。

その詳細と背景について、同課担当者や法令照会を行った企業の代表に話を聞いた。

今回の法令照会(法令適用事前確認手続紹介)は、トービル(東京都中央区)が照会者となって実施されたもの。照会内容は要約すれば「不動産売買媒介時に媒介契約で取り決めた媒介報酬以外にローンあっせん等の手数料を受領すると、宅建業法で処分される可能性があるか」。

これに対する同省の回答は「その業務の内容、態様により、宅建業法65条2項および4項(共に業務停止処分)の適用対象となる可能性がある」というものだった。

ただし、照会書が挙げた事例は、「価格面での差別化のため、不動産売買媒介報酬を、限度額が物件価格の3%(+6万円+税 以下同様)のところ2%(+税)と設定する一方で、ローンあっせん等の対価として別途その手数料を受け取る」というもので、このやり方は「宅建業法の処分対処となり得る」という意味だ。

更に注意すべきは、この場合の「不動産売買媒介報酬」と「ローンあっせん等手数料」の総額が、法定の媒介報酬上限である3%以内であっても同様に処分対象となる可能性があるという点だ。

「住宅ローン斡旋手数料」に対する国土交通省の見解

約定報酬(仲介手数料)については、宅建業法で厳しく規定されて、宅建業者は「成約本体価格×3%+6万円+消費税」を1円でも超える報酬を要求しただけで処分対象になります。

今回の法令照会で重要なことは、仲介手数料と住宅ローン斡旋手数料の合計額がこの3%+6万円の範囲内であったとしても処分対象となりうるという見解が出たことです。

 

国土交通省が、仲介業者が行う住宅ローン斡旋業務というのは、別料金を取るようなことではなく、通常の仲介業務の一部だ、という見解を示したことを、宅建業者は重く認識する必要があると思います。

 

住宅ローン斡旋手数料を請求する不動産業者の常套句

では、住宅ローン斡旋手数料を請求してくる不動産業者の常套句を紹介します。

◆当社の提携ローン」を利用すると通常よりも有利な提携金利が受けられます
◆ローン代行手数料を支払っても長い期間でみるとお得です
◆信用情報に何か問題があっても提携ローンなら審査に合格します

金利優遇は、物件の担保価値や借入本人の内容で決まるものなので、不動産業者ごとで異なったり、提携、非提携で異なることはほとんどありません。

 

また、個人信用情報に問題が有ったにもかかわらず、何らかの方法で仮に審査に合格して融資されても、後で不正が発覚すると金利優遇が取り消されたり、悪質な場合は一括返済を求められることになります。

不動産業者の常套句には、本当に注意をして欲しいと思います。

 

提携ローンと非提携ローンの違い

まず、「提携ローン」「非提携ローン」の違いについて説明しますので、もし不動産業者が「当社の提携ローン」と言う言葉を使ったら確認してみてください。

不動産業者が「提携ローン」と言っても「非提携ローン」の場合が多いからです。その大きな違いは融資実行金が不動産会社の口座を経由するかしないかにあります。

 

◆提携ローンの場合は、
金融機関で融資実行された金額は、不動産会社の口座に振り込まれます。次に買主の口座か、直接売主の口座に振り込まれます。

提携ローンの場合、
その不動産業者は、貸金業登録、代理店登録、あるいは銀行代理業の許可を受けていますので、金融機関の事務手数料とは別に、不動産業者にも事務手数料を支払う必要がある場合があります。

◆非提携ローンの場合は、
金融機関で融資実行された金額は、買主の口座に振り込まれます。次に売主へ手渡すか振り込みを行います。

 

他にも細かい違いがありますが、もし不動産業者が「当社提携ローン」と言ったら、融資実行先の口座がどこになるのかを確認してみてください。

非提携ローンで「住宅ローン斡旋手数料」を請求するなど、以ての外です。

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