不動産の売買では、何らかの事情で契約を解除せざるを得ない場合があります。
そのときに、必ずと言っていいほど質問されるのが
「仲介手数料は支払わなければならないのですか?」という内容です。
その答えは、
「仲介手数料を支払わなければならないケースと、支払わなくてもいいケースがある」です。
そこで今日は「売買契約を解除するときの仲介手数料の支払義務は解除方法によって異なります」について書いてみたいと思います。
「契約が解除になれば仲介手数料も支払わなくてもいい」と勘違いをしている人も少なくないので、是非お読みください。
まず、あなたの「仲介手数料支払い義務は」は売買契約が成立したときに発生します。
不動産会社の立場から見れば、売買契約が成立したときに仲介手数料の請求権が発生するのです。
これを「成功報酬」と言います。
したがって、売買契約が成立するまでは、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はないと言うことです。
仲介手数料の支払い時期も協議してください!
売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生しますので、売買契約成立時に仲介手数料の全額を支払っても、間違いではありません。
ただし、不動産の売買では、売主が居住中だったり、契約締結後に買主が住宅ローンを申し込んだりすると、引越しの段取りやローンの審査待ちなどで即引渡しと言うわけにはいかないので、一般的には、契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引渡し完了時に残りの50%を支払うことが望ましいとされています。
それでは、不動産の売買契約を自ら解除したり、相手方から解除された場合、仲介手数料は支払わなければならないのですか?と言う質問に答えて行きたいと思います。
白紙解除の場合は支払い義務は発生しません
白紙解除の場合は仲介手数料の支払い義務は発生しません。
「融資利用の特約(住宅ローン特約)」による解除や「引渡し前の滅失・毀損」による解除のように白紙解約となったときは、その契約は最初に遡って無かったことになります。
つまり、契約自体が成立していないことになりますので、仲介手数料の支払い義務は発生しません。
例えば、融資利用の特約(住宅ローン特約)による解除は、買主が住宅ローンの申し込みをしたにも関わらず審査の結果、融資が否認されたり減額になったときに、やむを得ず白紙解除となるものです。
しかし、白紙解除を目的に、わざと申し込みを遅らせたり、申し込みをしないなどの行為が確認されれば、白紙解除にはならず、契約違反になりますので、そのような行為はしないでください。もちろん仲介手数料の支払い義務も消滅しません。
手付解除、違約解除、合意解除の場合は支払い義務は継続です
手付解除や違約解除、合意解除の場合は仲介手数料の支払い義務は継続します!
手付解除は、売主様あるいは買主様のどちらの自己都合での解除で、違約解除は、売主様あるいは買主様のどちらかの契約違反が理由になります。
合意解除の場合も、契約条項に則った解除ではないが、売主様と買主様との間で合意した内容で解除することになりますので、
手付解除や違約解除、合意解除の場合は、不動産会社の責任によるものではありませんので、仲介手数料の請求ができ、売主様も買主様も仲介手数料の支払い義務は継続することになります。
(公社)全国宅地建物取引業協会連合会(全宅)の媒介契約書、抜粋
※この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。
※甲は、売主様、あるいは買主様と置き換えてください
※乙は、宅地建物取引業者(不動産会社)のことです
(報酬の請求)
第10条 乙の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙は、甲に対して、報酬を請求することができます。ただし、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。
2 前項の報酬の額は、国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、定めます。
(報酬の受領の時期)
第11条 乙は、宅地建物取引業法第37条に定める書面を作成し、これを成立した契約の当事者に交付した後でなければ、前条第1項の報酬(以下「約定報酬」といいます。)を受領することができません。
2 目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の不成立を解除条件として締結された後、融資の不成立が確定した場合、又は融資が不成立のときは甲が契約を解除できるものとして締結された後、融資の不成立が確定し、これを理由として甲が契約を解除した場合は、乙は、甲に、受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません。ただし、これに対しては、利息は付さないこととします。
媒介契約書の解説
第10条と第11条第1項を読むと、
売買契約が成立すれば、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生することが分かります。
また、第11条第2項では、住宅ローンの本審査で否認され契約が白紙解除となった場合は、既に受け取っている仲介手数料は全額返還することになりますので、その時点で仲介手数料の請求権は消滅することになります。
ただし、手付解除や違約解除、合意解除にになった場合、不動産会社は仲介手数料を全額受領できるかというと、微妙なところがあります。
その理由については、別のブログに書かせていただきたいと思います。
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