不動産の売買では契約締結時に、買主が売主に対して「手付金」という金銭を支払います。
そして、売買契約締結後は、売主も買主も契約書に記載された約束事や義務を果たし、無事に残代金の支払いや不動産の引渡しが完了すれば、手付金や手付解除が問題になることはありません。
しかし、契約締結から物件の引渡しまでの間で相手方が「この契約を解除したい」と申し出てきた場合は、この手付金が重要な意味を持つことになります。
そこで今日は、「」について書いてみたいと思います。
売主「Ａ様」は所有している土地を、買主「Ｂ様」に売るための売買契約を締結しました。
売買代金は3,000万円で、手付金として契約締結時に買主から売主に300万円の支払いがあり、残代金の支払期日と土地の引渡し日は、いずれも売買契約締結から3ヵ月後に定められました。
今回売却する土地には、賃借人一人が居住中の建物が建っていたことから、特約として、その賃借人の退去と建物の解体、及び滅失登記完了後に引渡すことが条件として付されています。
売主「Ａ様」は、土地を引渡すために、売買契約締結後すぐに賃借人に立退料50万円を支払うことを条件に賃貸借契約を合意で解約し建物を明け渡してもらいました。
そして、土地の引渡し期日の1ヵ月前に建物の解体作業に着工したところ、買主「Ｂ様」から「もっと条件のいい土地を見つけたので、手付金300万円は放棄し契約を解除したい」と申出がありました。
買主の申し出通りにこの売買契約は解除されてしまうのでしょうか？
手付金について
手付金は、売買契約締結時に売買代金の5％から10％の金額が授受されるのが一般的で、その後、滞りなく約定が進んでいき残代金支払い時には売買代金の一部に充当される金銭のことです。
手付金には、
売買契約が成立したことの証拠という意味で交付される「証約手付」と
当事者の一方の意思だけで契約解除ができる「解約手付」の意味があります。
他にも「違約手付」や「損害賠償の予定」と言う意味もありますが、今回は説明を省略します。
トラブル事例で問題になった「解約手付」
解約手付は、「相手方が契約の履行に着手するまで」であれば、
買主が契約を解除したい場合には手付金を放棄し、
売主が契約を解除したい場合には、買主から受領した手付金を返還し、さらに買主から受領した手付金と同額の金銭を買主に支払うことで契約を解除できます。
一般的には「手付放棄」「手付倍返し」と言われています。
トラブルになった事例では、
買主は手付金300万円を放棄するだけで、契約を解除することができるのでしょうか？
「履行に着手」とは？
「履行に着手」とは、
引渡し（決済）に向けての準備を行った当事者の期待を保護するという目的から考えて、「客観的に外部から認識できるような形で履行行為の一部をなし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」には「履行に着手」したといえるとされています。
そして、当事者の行為が「履行に着手」した行為に該当するかどうかは、実際に行った行為や債務の内容、決済の時期が定められた目的などを考慮すべきとされています。
「履行に着手」に該当するかどうかは、契約を解除したい側と契約を進めたい側の相反する意思が働きますので、必ずと言っていいほど揉めます。
裁判事案でも、同じような行為を行っているのに、契約内容や決済時期、行った行為の内容などから、方や「履行に着手」が認められ、方や認められないなどの事例があるほどで、個別具体的な状況の判断が必要になるのです。
トラブル事例の場合「履行に着手」になるのでしょうか？
トラブル事例では、
買主「Ｂ様」は、手付金300万円を放棄して契約を解除したいと申し出ています。
それでは、売主「Ａ様」が行った賃借人の退去や解体工事は「履行に着手」したと判断できるのでしょうか？
今回売却する土地には、賃借人一人が居住中の建物が建っていて、その賃借人の退去と建物解体、滅失登記完了後の引渡しが条件になっています。
つまり、売主が土地を引渡すためには、まずは賃借人に退去してもらい、建物を解体すことが必要になります。
そして売主は、賃借人に立退き料として既に50万円を支払って、建物の明け渡しを受けて、物件引渡しの1ヵ月前には建物の解体工事に着手しています。
このことから売主「Ａ様」は、契約を履行するため、つまり決済の準備のための不可欠な行為を行ったと言えるでしょう。
トラブルを未然に防ぐために
「履行に着手」したかどうかは、当事者間の相反する意思が働き、個別具体的な事情によって結果がが分かれるので、その判断を巡って争いになる可能性が大いにあります。
その場合は、弁護士に相談し専門的な見地で、それぞれの主張のもと立証を組み立てていく必要があるのです。
そのようなトラブルを防ぐために、一般消費者同士の契約では予め解約手付による解除期限を日付で決めるようになっています。
つまり「令和〇年〇月〇日迄であればお互い手付解除ができます」と決めるのです。
ただし、手付解除期日を決めるときは、
売買契約締結から残代金決済日に至るまでの過程を十分に考えて、仲介業者のアドバイスを受け、売主様と買主様の合意で決めなければなりません。
手付解除期日の決め方（目安）
手付解除期日を決めるときは、売買契約締結から残代金決済日に至るまでの過程を十分に考慮して、売主様と買主様の合意で決めなければなりません。
標準的な手付解除期日に目安は、
◆契約から決済までの期間が1カ月以内であれば、残代金支払日の1週間から10日前くらいに設定
◆契約から決済までの期間が1カ月以上の場合は、契約日から決済日の中間くらいで設定
◆買主様が住宅ローンを利用する場合は、金融機関の融資承認がでるのに十分な期間を定めた「融資利用による契約解除期日」の翌日以降
で決めるようにしています。
これは、あくまでも目安ですので、各契約内容により十分考慮して決めなければなりません。
なかには、売主と買主に説明せず、不動産業者が勝手に、それも不動産業者の都合で決めているケースも少なくないので、注意が必要です。
もし勝手に決められている場合は、「なぜ、その日で決めたのか？」の説明を受け、納得ができれば、その日で進めてもいいと思いますが、納得できない場合は、もう一度決め直してください。
コメント