建物の代表的な面積として「建築面積」「延床面積」「建物面積」「施工面積」の4つがあります。
近い将来、マイホームを探そうとしている人、家を新築しようとしている人、あるいは、自宅を売却しようとしている人にとって、建築費用や売却査定の坪単価が、どの面積を対象にして算出されているのかが気になるところだと思います。
そこで今日は「建物の4つの面積と「建ぺい率」「容積率」との関係（建築面積、延床面積、建物面積、施工面積）」について書いてみたいと思います。
売却や購入、建築を検討している人には、建築費用の説明や売却査定を受けるうえで建物の4つの面積は重要になるのですので参考にしていただきたいと思います。
「建築面積」と「建ぺい率」の関係
「建築面積」は建築基準法で「建築物の外壁、または、柱の中心線で囲まれた部分の面積」と定められています。
分かりやすく言うと、建物の真上に太陽が来たときに地面にできる影の面積のことで、建物を真上から見たときの面積のことで「水平投影面積」と言います。
一般的な建物では、2階よりも1階の方が面積が広いので、1階部分の広さが建築面積だと考えても、おおむね間違いではないと思いますが、設計によっては2階の面積の方が大きい場合は、2階を地面に投影した面積が「建築面積」になります。
この「建物面積」は、建ぺい率（建物の面積が敷地に対して占める割合）の計算基準として使われ「土地面積」×「建ぺい率」=「建築可能面積」になります。
建ぺい率は、都市計画区域内の用途地域ごとに定められていて、建ぺい率が50％の地域の場合、例えば敷地面積が200㎡なら建築可能面積は100㎡までに制限されます。
逆に、200㎡の敷地に建築面積80㎡の家を建てていれば、建ぺい率は40％で用途地域で定められている50％以内に収まっていますので違法建築ではないという判断ができるのです。
「延床面積・建物面積」と「容積率」の関係
延床面積と建物面積は同じものを指します。
建物の各階の床面積（壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積）を全て足した面積です。
この延床面積は、容積率（延床面積が敷地に対して占める割合）の計算基準として使われ
「土地面積」×「容積率」=「建築可能な延床面積」になります。
容積率も、都市計画区域内の用途地域ごとに定められていて、容積率が100％の地域の場合、例えば敷地面積が200㎡なら建築可能な延床面積は200㎡までに制限されます。
逆に、200㎡の敷地に延床面積160㎡の家を建てていれば、容積率は80％で用途地域で定められている100％以内に収まっていますので違法建築ではないという判断ができるのです。
施工面積とは？
建築面積と延床面積は、建築基準法に基づいた面積ですが、
施工面積は、法律的な基準はなく、建築面積と延床面積には含まれない「バルコニー・吹き抜け・玄関ポーチ・ロフトなど」が含まれています。
延床面積には含まれない部分も算入されていることが一般的ですので、同じ「家」でも、ほとんどの場合、延床面積よりも施工面積の方が大きくなります。
これから家づくりを検討する人は、このことを頭の片隅に入れておいてください。
建築坪単価●●万円と安さをアピールしていても、どの部位を施工面積に含めるかは、ハウスメーカーや工務店で異なり、含めるものが多ければ多いほど建築の坪単価は安く計算することができるのです。
昔は、施工面積という言葉はあまり聞くこともなかったのですが、ローコストをアピールする建築会社が増えてきたことで耳にするようになったように思えます。
もちろん建築費の目安にはなりますが、あくまでも目安ですので、最初は安いと思っていたけど、最終的に予算オーバーにならないようにしてください。
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