不動産の売買方法には「公簿売買」と「実測売買」があります。
特に、土地の売買では、登記記録面積よりも狭いことが発覚したことでトラブルに発展することが少なくありません。
ほとんどの場合、不動産業者の「公簿売買」と言う取引内容に対する認識の甘さが原因で起こっています。
そこで今日は、「公簿売買と実測売買 トラブルに発展しやすい「公簿売買」それは不動産業者の認識の甘さが原因」についても書いてみたいと思います。
売買契約書の約定事項には
＜売買対象面積＞
売主及び買主は本物件の対象面積を標記面積（登記記録の面積）とし、実測面積との間に差異が生じても互いに異議を申し立てないとともに、売買代金増減の請求をしないものとする。
と記載されています。
「公簿売買」は、登記記録（登記簿謄本）に記載されている面積を基準にして取引を行う契約方法で、実際に土地の測量を行って得た面積と登記記録に記載されている面積に増減があったとしても、売主も買主も異議は言えず、売買価格の増減精算も行いません。
したがって、「公簿売買」では、契約条件に実際に測量を盛り込むことは、ほとんどありません。
また、土地の測量には費用や時間もかかるので、売主様がこれを避けようとすることも少なくないので、不動産業者が安易に「公簿売買」を提案する要因にもなっています。
土地の「実測売買」とは？
「実測売買」には2つの方法があります。
それは、売買契約前に測量するか、契約締結後に測量するかです。
１．売買契約前に土地の測量を行い、
確定した面積に単価を掛けて売買価格を決定します
実測面積と公簿面積との差異を明記します
２．売買契約時は、予め定めた単価×登記記録面積で売買価格を定めます
後日、実際に土地の面積を測量し
実測面積と公簿面積に差が出た場合は
予め定めた単価で差額を精算します
どちらも、実際に測量した土地の面積で価格を決定しますので、当事者間のトラブルは回避できる安全な契約方法になります。
ただし、測量のプロである「土地家屋調査士」に依頼するので費用が発生し、基本的には売主が負担するのですが、売主、買主の合意によって決める場合もあります。
また、実測を行うためには、隣地との境界を確定させる必要があり、隣地所有者や道路管理者（自治体など）の立会と協力が必要となりますので、完了するまでには時間も必要となります。
トラブルに発展しやすい「公簿売買」
「公簿売買」と「実測売買」では、トラブルに発展しやすいのは「公簿売買」の方です。
登記記録の面積よりも、後日測量した面積が狭いことがトラブルの原因で、その多くは、買主が不満に感じる場合です。
売買契約書に「実測面積との間に差異が生じても互いに異議を申し立てないとともに、売買代金増減の請求をしないものとする。」と明記しているにもかかわらず、
トラブルになるのは、不動産の専門家ではない一般の買主なら、
法務局に備え付けられている登記記録や公図、地積測量図が全て正しいものだと信じてしまうこと、「公簿売買」の意味やリスクを十分に理解できないこと、
そして、実測によって判明した面積が、許容を超えて狭いことが原因です。
「公簿売買」に対する不動産業者の認識の甘さ
ちょっと極端な「公簿売買」の例を挙げて説明します。
・あなたは、登記記録で200㎡（約60坪）の土地を5,000万円で購入しました。
・後日、新居建築のため土地を測量したら、180㎡（約54坪）しかありませんでした。
・あなたは、180㎡の土地を5,000万円で購入したことになります。
・また、180㎡の広さでは、計画していた建築プランの実現ができません。
あなたは、この契約に納得できますか？
納得できるはずがないですよね！
売買代金の精算もできず、計画していた新居も建てられないのなら「売買契約そのものを無かったことにしたい」と思うでしょう。
でも、「公簿売買」に対する認識が甘い不動産業者は、
契約書に「異議を申し立てないとともに、売買代金増減の請求をしないものとする。」と書いてあるので、トラブルになるはずがないと思っています。
また、契約前に、メジャーで辺長を測るなどして、簡易計測の結果を図面にして登記記録面積があるかどうかを確認することもしません。
また、「公簿売買」の約定を理由に、あなたからの申し立てに応じてくれないのです。
「契約の錯誤無効」が主張できるかもしれません
説明を受けた買主が、「公簿売買」の意味を理解していなかった場合で、その意味が理解できていれば契約はしなかったと不満をもった場合や、
理解していても、実測により土地面積が許容を超えて狭く、計画していた建築プランの実現ができない場合は、「契約の錯誤無効」を主張ができるかもしれません。（民法95条）
許容できる土地面積の範囲は、売買の目的によって限度が変わるため一概に言えませんが、「実測面積」との差異を理由に、後日契約が無効になったのでは今まで費やした時間が無駄になってしまいます。
そのためにも「公簿売買」では、後日トラブルにならないように十分な説明を受けてください。
「公簿売買」のトラブルを回避する方法！
第一は、「公簿売買」の本来の意味と、トラブルに発展する理由を理解している不動産会社の担当者を選ぶことです。でも、ちゃんとした認識を持っているかは分からないので、どんな説明をするかで確認してください。
◆公簿売買は「登記記録に記載されている土地の面積にもとづいて売買することです」としか説明しない業者はアウトです。
◆「後日、測量した面積と登記記録の面積に差が出ても異議申立てはできません。また、売買代金増減の請求もできません」ここまで説明したとしてもアウトです。
◆「現地をテーピングしてみたところ、登記記録では200㎡ですが、机上計算では180㎡くらいになるかもしれません。登記記録の面積は、実際に測量をしてみると違うことがあります」ここまで説明してくれる不動産会社ならOKです。
「どんな説明をしたか」よりも「どんな説明をしなかったか」が大事なのです！
そして、次の質問をしてください。
「この土地の面積は登記記録の面積がありますか？」
この質問に対して、不動産業者がどのような説明をするかで、「公簿売買」の認識と有無を判断する目安になります。
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