境界トラブルは「所有権界」と「筆界」の不一致が原因で起きます!

境界トラブルは「所有権界」と「筆界」の不一致が原因で起きます! 不動産売買のトラブル

土地の境界は「所有権界」と「筆界」という2つの概念で成り立っています。

そして、土地境界トラブルの最大の原因は「所有権界」と「筆界」の不一致、というお話をさせていただきます。

あわせて「所有権界」と「筆界」の関係についてもお伝えしたいと思います。

今日のブログをお読みいただければ、所有権界と筆界がどういうものなのか、もともと一致していた所有権界と筆界が、なぜずれてしまい、境界トラブルに発展するのかが分かっていただけると思います。

 

所有権界と筆界については後で詳しくお話をしますが、ここでは、もともと同一のもであった所有権界と筆界が、その後何らかの事情でずれてしまったことで起きる境界トラブル・・・・

その土地の筆界が確定した明治時代のお話をします。

 

明治時代の地租改正時に作成された図面は、もともと「所有権界」が図面化されたもので
字切図(あざきりず)や字限図(あざかぎりず、じげんず)とも呼ばれていますが、その図面が法務局に引継がれ土地の権利を証明する最も有力な証拠として使用されています。

それが「公図」となり「登記簿」にり「筆界」として確定していったのです。

 

この筆界は、個人間の合意や意思によって勝手に変更することが出来ない不動のものです。なぜなら、地租改正時に作成された図面で示されている筆界は、所有権界をもとにして確定したものだからです

 

ですから、地租改正時に図面を作成した時点では「所有権界」=「筆界」、つまり「筆界」が形成された時点では、「所有権界」と「筆界」は同じものだった、ということです。

これが所有権界と筆界が本来一致していたという説明になります。

 

「所有権界」と「筆界」が不一致になる原因

もともと一致していた「所有権界」と「筆界」が、何故ずれてしまい不一致状態になってしまうのかというと・・・・

考えられるのは2つです。

1.法務局に備わっている「筆界」を示す地図や公図、地積測量図が、故意や過失、つまり登記ミスや図面の作成ミスで「所有権界」の位置と一致していない場合があります。

その場合は、そのミスに気づき、地図や公図、地積測量図等を訂正すれば良いのですが、それに気づかなかったり、気づいても訂正することを怠ったために、不一致状態になるケースです。

このケースは、法務局の業務としては、あまりないことだと思います。

 

考えられるふたつめです

2.隣地同士の話し合いで「所有権界」が変更され、それを現地に表すために新たなブロック塀や垣根を設置したものの、分筆登記などの変更登記をしなかったケースです。

分筆登記や変更登記をしなければ、法務局の地図や公図、地積測量図等に変更は反映されませんし、本来変更するべきだった「筆界」も存在しません。

結果的に「筆界」はそのままで、「所有権界」だけが変更された状態になってしまう、ということです。

これが所有権界と筆界が不一致状態になる最大の原因でしょう。

 

この状態が時間の経過とともに当事者の記憶が薄れ、合意の資料が紛失したりすることで、不一致の原因が分からないまま放置されてしまいます。

 

所有権界の変更を合意した当事者間でのトラブルなら本人たちに原因があるので、しかたないことかもしれませんが、

もっと深刻なのが、土地の所有権が第三者に移転することで、所有権界と筆界が不一致になっていることを全く知らない将来の所有者が「境界トラブル」に巻き込まれてしまうことです。

新しい所有者が、訳も分からず、大きなトラブルに巻き込まれ、苦悩と後悔している事案が実際にあることを知っていただければと思います。

 

では、所有権界と筆界について少し説明します。

所有権界と筆界がどういうものなのかが分かれば、今までのお話がもっと理解しやすくなると思います。

 

所有権界とは「私法上の境界」

隣地と接する土地において、双方の所有権がぶつかり合う位置が「所有権界」です。

「所有権界」は「ここからここまでが私の土地です」という所有者が主張する所有権の範囲のことでで、構築物では、垣根やブロック塀などを設置して境界を明示することが多いです。

これが、民法上の所有権の概念で「私法上の境界」といわれる由縁です。

 

土地の所有権の成立は、諸説ありますが、明治初期と言われています。

「所有権界」は、地租改正以来ずっと継承されていて、この所有権界は個人間の合意によって変更することが出来るため、その土地を利用する上での利便性やそれぞれの事情から、時代の経過と共に変更されてきました。

つまり、隣地同士や関係者間での話し合いで、その線形を変えながら現在に至っているということです。

 

「所有権界」を現地で確認する方法は、

関係する土地所有者が現地に集まり「境界確認の立ち会い」を行う方法と、ブロック塀や垣根、境界標などの位置を確認する方法があります。

ただし、その所有権界が筆界と一致しているかわは、その時点では分かりません。

 

筆界とは「公法上の境界」

それまでも筆界(ひっかい・ふでかい)という言葉は使っていたのですが、平成17年の不動産登記法の改正によって「筆界」という言葉がはじめて明文化されました。

不動産登記法第123条第1号に

「筆界 表題登記がある一筆の土地(以下単に「一筆の土地」という)と、これに隣接する他の土地(表題登記がない土地を含む。以下同じ)との間において、当該一筆の土地が登記された時に、その境を構成するものとされた二以上の点、及びこれらを結ぶ直線をいう」

と示されています。

「土地が登記された時」というのは、

登記簿や公図(地図)ができて「地番」が公示された明治時代の地租改正事業のときで、「筆界」は不動産登記法によって存在する「一筆の土地の外縁」のことを言います。

「筆界」は、個人間の合意や意思によって勝手に変更することが出来ない不動のもので、地租改正のときから継承されてきました。

 

「筆界」を現地で確認する方法は、

法務局に備え付けられている地図や公図、地積測量図等を手がかりに見つけていくことになります。

 

所有権界と筆界がずれていく過程を図解

では、上の図を参考にご覧ください。

もともと一致していた所有権界と筆界がずれていく過程を図にしてみました。

 

①は地租改正時には、AさんもBさんもお隣同士で100坪の土地を所有していました。

この時点では、所有権界も筆界も100坪の広さで一致しています。

 

②はAさんがBさんに土地を20坪分けて欲しいとお願いしたところ、Bさんも合意したので20坪の売買をしました。

でも筆界は変更することはしませんでした。

つまり法務局へ変更登記の申請はしなかったので、Aさんの土地は、所有権界が120坪、筆界は100坪、Bさんの土地は、所有権界が80坪、筆界は100坪のままになっています。

その後、Bさんは亡くなりCさんがその土地を相続しました。

 

③Cさんは所有権界が変更されているのに、筆界がそのままの状態になっていることを知らずに相続し所有しています。

 

④CさんはDさんに、所有権界は80坪、筆界、つまり登記は100坪のままの状態になっていることを知らないまま所有している土地を売りました。

Dさんは100坪の広さがある土地だと信じて購入しているので、近い将来トラブルに発展するのは必至の状況になっています。

 

これが、所有権界と筆界が不一致になる原因とそのことで起きるトラブル例のひとつです。

 

土地の境界トラブルを防ぐ最善の方法とは!

不動産の取引で、お隣さんと揉める原因で一番多いのが、土地の境界トラブルです。

これは、何もことを起こさなければ誰も気づくことがないので、トラブルになることは無いのですが・・・・・

たとえば、土地を売却するとか、あるいは家を建て直すなど、何かことを始めようとしたときに、このトラブルは襲ってくるのです。

もちろん、その時点で所有権界と筆界が一致していればトラブルにはなりません。

 

ただし、トラブルになったときに、「登記しているから大丈夫!」という考えは禁物です!

なぜなら、登記されている筆界と個人が主張する所有権界が一致していないから境界トラブルになっているからです。

 

ですから、境界のトラブルを簡単に考えていると、今まで仲が良かったお隣さんとの関係が険悪になり、最終的には訴訟にまで発展するのです。

 

土地取引の現場では、売買契約締結前に「所有権界」と「筆界」に不一致がないか、もし、あるのであれば、その原因を探して一致させる。

これが境界トラブルを防ぐ最善の方法になるのですが、場合によっては、この作業は容易でないことが多いのです。

なぜなら、そこには人間の感情というものが先に立ってしまうからです。

 

「筆界」と「所有権界」の不一致への対応

土地の境界トラブルは、当事者間(お隣同士)での話合いで解決できることが一番良いのですが、そうはいかないのが境界トラブルでもあるんです。

解決に至らない場合は、最終的には司法の判断を仰ぐことになりますが、これもかなり至難の業なんです。

ですから、境界訴訟は解決まで長期にわたる事案が多いのです。

 

裁判では、

民法上では意思表示のみで変動することができる「所有権界」と、不動産登記法によって存在している不動の「筆界」を一致させるために、不一致の原因を法的に検証して、何が問題になっているかを整理し、

所有権界と筆界のどちらかをどちらかに合わせていくことになります。

 

訴訟を担当する裁判官や弁護士、土地家屋調査士であっても解決方法で頭を悩ませるのが土地境界トラブルです。

なぜなら、立場によって解決方法のアプローチが異なるからです。

 

弁護士は、民法上の「所有権界」から整理して、最終的に「筆界」を「所有権界」に合わせるという方法をとり、

測量のプロである土地家屋調査士は、不動産登記法上の資料などで証拠を検証し現地を測量することで不動の「筆界」を探し、最終的に「所有権界」を「筆界」に合わせる

という方法をとる場合が多いからです。

まったく逆のアプローチになります。

 

どちらが最善の方法かは、訴訟事案によりますが、その状況に応じて慎重に対応していく必要があるのです。

 

実務で境界トラブルが発生したときの解決方法

私たちが携わる不動産取引の現場で、境界トラブルが発生したときの解決方法は、「筆界」の確定時では「筆界」と「所有権界」が一致していたので、土地家屋調査士に依頼して、まず「筆界」を現地で探します。

 

筆界を探すことができたら、隣地所有者と「境界確認の立会い」を行い、それぞれが主張する「所有権界」を確認し、その「所有権界」と「筆界」にずれが無いか矛盾が無いかを検証します。

 

登記簿や公図、地積測量図等の資料と大きく矛盾がなければ、その「所有権界」を「筆界」としていくことが多いです。

これが、土地の境界トラブルを経験し、解決してきた先輩たちから引き継いでいる方法です。

 

それでも解決できなければ、私たちの手を離れ司法の判断を仰ぐことになります。

ですから所有権界と筆界にずれが生じていることに気付いたならば、早めに宅建業者や土地家屋調査士に相談することをお勧めします。

 

今日は、土地境界トラブルの原因は「所有権界」と「筆界」の不一致!「所有権界」と「筆界」の関係についてお話をしてきました。

いかがだったでしょうか? お役に立てればと思います。

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