重要事項説明書なのに説明しないで読むだけの宅地建物取引士

重要事項説明書は早めにもらい、説明を受けてから契約するかどうかを十分に検討していただきたい書面です。

不明なことや疑問に思うことは、遠慮せずに質問して事前に説明してもらい、分からないことはそのままにしないことが大切なのです。

トラブルのない不動産売買のためにも重要な書面なのです。

宅地建物取引士の重要事項の説明義務とは、宅地建物の取引にかかる重要な事項について、買主に対し、宅地建物取引士が記名押印した書面（重要事項説明書）を交付して説明する義務のことです。（宅建業法第35条第1項）

土地や建物の取引は高額なものになるので、一度トラブルが起きると当事者に重大な損害を及ぼしかねないので、重要な事項について書面でしっかりと説明することが紛争を予防することになるのです。

宅建業法第35条第1項には「少なくとも」重要事項説明書に記載して説明すべき事項が列挙されています。

また、列挙内容（次項参照）の他、買主様が売買対象の不動産を購入するかどうかの判断にあたって重大な影響を与える事項についても、不動産業者は説明する義務を負っています。

もっとも、現実にどのような事項が重要になるかは、買主の契約目的や物件の状況、環境などによっても異なりますので、不動産業者は買主の要望やその内容をよく聴き取りケースバイケースで判断する必要があるのです。

重要事項説明書に列挙されている内容は以下の通りです。

１．対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

・登記記録に記載された事項
・都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
・私道に関する負担に関する事項
・飲用水、電気、ガスの供給設備及び排水設備の整備状況
・宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件の場合）
・一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
・当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
・当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
・石綿（アスベスト）使用調査の内容
・耐震診断の内容
・住宅性能評価を受けた新築住宅である場合（住宅性能評価の交付の有無）

２．取引条件に関する事項

・代金及び交換砂金以外に授受される金額
・契約解除に関する事項
・損害賠償の額予定又は違約金に関する事項
・手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）
・支払い金又は預り金の保全措置の概要
・金銭の貸借の斡旋
・割賦販売の場合
・宅地の契約不適合を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置

３．その他の事項

・供託所等に関する事項
・取引の判断に重要な影響を及ぼす事項があれば説明されます

消費者（買主様）を保護する目的の重要事項説明書は、読んで字のごとく「重要な事項」を「説明」する「書面」です。

私が不動産業界に入った約35年前の重要事項説明書はＡ3用紙1枚だったのが、今ではその10倍以上になっています。

それだけ重要な書面なのですから、当然のことながら宅地建物取引士は、買主様に対して分かりやすく、理解できるように「説明」をしなければいけません。

しかし、この重要な事項を説明する書面を重要な書面として取り扱わない不動産屋さんが少なくありません。

それが、ただ読むだけで説明をしない宅地建物取引士なのです。

先日、取引をした売主側不動産業者の担当者（宅地建物取引士）が、15ページの重要事項を25分で読み上げたのです。それはそれは早口で息継ぎもせず一気に読んでいました。

その後、「何か分からない箇所はありますか？」と質問をしていましたが、初めて説明を受けた人にとっては、何をどう質問したらいいのか、分からないことだらけだと思います。

こうなることは分かっていたので、買主様担当の私は契約日までに事前説明をしておきましたので事なきを得ましたが、不動産取引の専門家としての意識が欠如した担当者（宅地建物取引士）を目の当たりにして少し残念な気持ちになりました。

では、どのような場合に説明義務違反といえるのでしょうか。

１．宅建業者が知っていたのに説明しなかった場合

宅建業法第47条第1項は、宅建業者が宅建業法第35条第1項各号の列挙事由、もしくはそれ以外でも、取引条件などについて買主の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事実について、故意に事実を告げず、もしくは不実のことを告げる行為を禁止しています。

したがって、宅建業者がある事実を知っていたがこれを説明しなかった（敢えて隠した）という場合は、当該事実が重要なものであれば、宅建業者の説明義務違反になる可能性が高いでしょう。

２．宅建業法第35条第1項各号の列挙内容について説明を怠った場合

宅建業法第35条第1項各号の列挙内容は、法律で明文化され説明すべきと列挙しているわけですから、説明の前段階として、宅建業者に相応の調査義務が課されているといえます。

つまり、宅建業者が故意でなくとも、適切な調査を行っていたにもかかわらず気付けなかったような場合を除き、説明義務違反になる可能性が高いでしょう。

３．それ以外の重要な事項について説明を怠った場合

個々の取引において、どのような事項が重要とされるかは、買主の契約目的や物件の状況、環境などによっても異なります。

たとえば、次のような事情があったのに調査を怠った結果、説明をしなかった（もしくは誤った説明をした）といった場合には、説明義務違反になる可能性が高いでしょう。

●通常であれば内見時に容易に気付く異変（悪い箇所）があった

●買主から調査を依頼されていた

●売主から抽象的な懸念は示されていた等の事情（端緒）があった

ただし、取引後に物件の契約不適合が発見された場合、宅建業者に故意がなければ、直ちに説明義務違反となるものではないことを付け加えさせていただきます。

宅地建物取引業法第15条には「宅地建物取引士の業務処理の原則（公正誠実義務）」が定められています。

その内容は・・・・

宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。

言い換えると・・・・

宅地建物取引士は、宅地建物取引の専門家として、専門的知識をもって適切な助言や重要事項の説明等を行い、消費者が安心して取引を行うことができる環境を整備することが必要である。

このため、宅地建物取引士は、常に公正な立場を保持して、業務に誠実に従事することで、紛争等を防止するとともに、宅地建物取引士が中心となって、リフォーム会社、瑕疵保険会社、金融機関等の宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携を図り、宅地及び建物の円滑な取引の遂行を図る必要があるものとする。

これが、宅地建物取引士の公正誠実義務です。

数ページにも及ぶ重要事項説明書を説明しないで一気に読み上げるだけで、この義務を果たせると言えるのでしょうか。

私は果たせるとは到底思えません。

仲介手数料をいただく以上、それに見合った仕事（丁寧な重要事項説明）をしてもらうのは当然のことではないでしょうか。